Virtual TR-DOS - это гигантский архив TR-DOS софта для эмуляторов и реального ZX Spectrum. Tакже на моем сайте вы найдете большущую подборку синклеровской прессы,лучшие эмуляторы ZX Spectrum для PC, различные утилиты для упрощенияработы с эмуляторами и многое другое. Paul Pavlov.

Рынок недвижимости поднимается.

Поэтому у российских покупателей квартир скоро может упасть

настроение.

Ринат САГДИЕВ.

Похоже, мечты Юрия Лужкова о снижении стоимости одногоквадратного метра жилья в Москве до $200 частично сбылись.

По информации Российской гильдии риэлторов (РГР), средняя ценапредложения жилья по России, за исключением вверенной московскомуградоначальнику территории, по данным на 1 августа 1999 года,снизилась до $203. В самой же столице этот показатель составляетсегодня около $650.

Как отмечают аналитики РГР, за восемь месяцев текущего года нароссийском рынке недвижимости была только одна четко выраженнаятенденция - цены (в долларовом исчислении) падали.

Но разными темпами.

Провинциальная стабилизация.

В Санкт-Петербурге, Пскове, Рязани и других городах сдолларовой номинацией цен цена предложения квадратного метражилья упала в 1999 году на 40% (в прошлом - только на 12%).

Интересная ситуация складывалась на рынке жилья с рублевойноминацией цен (Новосибирск, Омск, Астрахань, Ульяновск).

Во втором полугодии 1998 года незначительный рост рублевых цен(на 20-40%), уступавший тогдашним темпам инфляции, вызвалажиотажный спрос на квартиры. По мере девальвации рубля в 3,5-4раза и значительного падения покупательной способности населенияспрос упал ниже докризисного уровня. В этом году в условияхотносительно стабильного курса рубля и низкой инфляции рострублевых цен прекратился. А их долларовый эквивалент снизился на16-20%. В Новосибирске стоимость одного квадратного метра за годупала с $456 до $205, в Омске - с $335 до $160, в Ульяновске - с$324 до $130.

В последние месяцы темпы падения цен уменьшились и составляютсегодня 2-3% в месяц. А в Санкт-Петербурге, Твери и Ульяновскецены и вовсе стабилизировались. Отмечается даже незначительноеповышение в Тольятти и Самаре, а также на некоторые типы квартирв престижных районах отдельных городов. В целом на региональномрынке недвижимости объем продаж стабилизировался на довольновысоком уровне - 75-80% от докризисного.

Все это говорит о возможности перехода к депрессивнойстабилизации рынка в начале осени и прекращению падения цен. ВРГР, однако, считают, что положительные последствия дефолта немогут продолжаться вечно. Открытое кризисом окно возможностей дляриэлторского бизнеса и инвесторов уже закрывается.

Дешевеющая Москва.

Москва по-прежнему остается самым дорогим городом России.

Даже после всех послекризисных колебаний цен она опережаетсеверную столицу, занимающую в рейтингах стоимости жилья второеместо, в 1,8 раза - квадратный метр жилья в Москве в среднемстоит $650 против питерских $350. При этом столица и в нынешнихнепростых условиях не снижает темпов строительства. По даннымРоссийского статистического агентства, за первые семь месяцев1999 года в Москве введено в строй 1 млн 466,2 тыс. квадратныхметров жилья, что на 3,7% больше, чем в прошлом году.Справедливости ради надо отметить, что и вся Россия в 1999 годустроится неплохо - с начала года построено 11 млн 481,3 тыс.квадратных метров, а это на 6,3% больше прошлогодних показателей.Поэтому ожидания некоторых риэлторов, что объемы новогостроительства в Москве к осени сильно снизятся и цены нановостройки пойдут вверх, оказались неоправданными.

Цены на жилье продолжают падать, хотя сам рынок к осенистабилизировался по всем сегментам. Количество сделок, напротив,не уменьшилось и приближается к 80% от докризисного уровня.

При этом произошло перераспределение сделок практически повсем направлениям: наряду с падением покупательского интереса ксектору элитного жилья произошло увеличение продаж типовыхквартир. По словам начальника отдела маркетинга РАН "Сава" АндреяКуприянова, "рынок спокойно перешел на новый уровень, и уже вдекабре следует ожидать пика продаж". Кроме сезонного оживленияна рынке этому способствует введение с 1 января 2000 годаналогового контроля за крупными расходами.

Осенью продолжилось сближение цен предложения на недвижимостьи покупательной способности населения. Правительство Москвы,контролирующее большую часть первичного рынка, снова быловынуждено снизить на 10-12% рублевые цены на муниципальное жилье.Возможно, что чиновники учли прошлогодний опыт, когданераспроданные вовремя дома-новостройки за зиму потеряли товарныйвид и в итоге пришлось резко понизить цены. Уже сегодня можновстретить предложения по цене $350-370 (Южное Бутово и Марьинскийпарк).

Ипотека: голубая мечта риэлтора.

Большие надежды московское правительство связывает спрограммой ипотечного кредитования. В идеале введение ипотекимогло решить целый комплекс проблем: обеспечить москвичейжилплощадью, увеличить объемы продаж и за счет полученных средстврасширить программу строительства.

На практике все оказалось не так просто, как обещали в своевремя гарвардские специалисты, разработавшие специально дляМосквы программу ипотечного кредитования. Правительство Москвытак и не получило обещанный миллиард долларов и американскимрецептам предпочло более жесткий германский вариант ипотеки -аналог обществ коллективного вложения в недвижимость.

Для реализации этого проекта в качестве эксперимента вЗападном округе столицы была создана Строительно-сберегательнаякасса (ССК). И надо сказать, действует она довольно успешно -всего за полгода существования ССК продала 90% квартир в домах,которые будут сданы только в следующем году. При этом стоимостьквадратного метра выросла за этот период с $750 до $900,максимально приблизившись к границе в $1000, установленной ЮриемЛужковым.

Другим, не менее успешным проектом ипотеки стал ДСК N 1,реализующий собственное жилье в кредит по фиксированной рублевойцене. По оценке Агентства экономических новостей, более трехтысяч москвичей уже готовы принять участие в программе ипотечногокредитования. В первую очередь это владельцы квартир, желающиеприобрести жилье повышенной комфортности, построенное по новымили индивидуальным проектам в местах "точечной застройки" сразвитой инфраструктурой и чистой экологией.

В то же время именно в секторе кредитных продаж жилья созданынаиболее благоприятные условия для различных афер и беспроцентных"прокруток" вложенных в строительство денег. Отсутствуетнеобходимая законодательная база, которая смогла бы оградитьпокупателей от "кредитных мошенников". Еще один существенныйнедостаток московской ипотеки заключается в ее закрытости дляиногородних.

Кредиты предоставляются только жителям Москвы и Подмосковьяпосле тщательной проверки уровня и источников легального дохода,перспектив на работе и даже внутрисемейного климата. Хотя, поданным риэлторских агентств, именно приезжий люд раскупал раньшедо 90% элитного жилья, предлагаемого сейчас московскимиипотечными компаниями.

Основная проблема ипотеки довольно банальна - нет свободныхденег. Сложно было бы ожидать иного в условиях кризисафинансового и фондового рынков. В результате резкого паденияинвестиционной активности сегодня вряд ли можно рассчитывать назарубежные кредиты, которые рассматривались на начальной стадииреализации программы как стартовый капитал.

Вторичное жилье - первый сорт.

Падение цен на новостройки сказалось и на вторичном рынке.

Причем снижение коснулось практически всех сегментов. Так,дешевая однокомнатная квартира в московском Бибиреве сегоднястоит $17 тыс., хотя всего полгода назад за аналогичную квартирув панельной девятиэтажке просили $27 тыс. Двухкомнатная в этом жерайоне подешевела с $33 до $26 тыс. Та же ситуация и в элитныхрайонах. Трехкомнатная квартира в кирпичной девятиэтажке наСмоленской, стоившая в марте не менее $85 тыс., сегодня обойдетсяпокупателю всего в $67 тыс. На Тверской та же квартира,расположенная в кирпичном семиэтажном доме, подешевела на $27тыс. при первоначальной стоимости $135 тыс.

Относительно ближайших перспектив московского рынка жильямнения экспертов разделились. Специалист РГР по анализу рынканедвижимости Геннадий Стерник считает, что к концу года снижениецен прекратится. Признаки приближающейся стабилизации рынканекоторые эксперты видят в том, что уже в июне стабилизировалсяобъем сделок и уменьшилось время экспозиции квартир на рынке.

В то же время другие аналитики указывают на сохранениепонижающего давления первичного рынка на вторичный и наотсутствие предпосылок повышения платежеспособного спроса,прогнозируя дальнейшее снижение цен.

Риэлторы ожидают некоторого роста стоимости аренды жилья.

В первую очередь это связывают с предстоящими выборами иприездом в Москву перед парламентскими выборами "групп поддержек"кандидатов в депутаты. Эти "новоселы" не обременены проблемойотсутствия необходимого количества условных единиц в карманах.