Virtual TR-DOS - это гигантский архив TR-DOS софта для эмуляторов и реального ZX Spectrum. Tакже на моем сайте вы найдете большущую подборку синклеровской прессы,лучшие эмуляторы ZX Spectrum для PC, различные утилиты для упрощенияработы с эмуляторами и многое другое. Paul Pavlov.

Исчезновение среднего класса подорвало рынок недвижимости.

Ситуацию на рынке недвижимости и его перспективы анализируютКонстантин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтерови национального фонда "Институт развития рынка недвижимости",и Дмитрий Мороченко, "Финансовые известия".

ЗА ПЕРВУЮ декаду сентября недвижимость в Москве подешевелав среднем на 10% в долларовом исчислении. В целом по Россиирублевые цены на недвижимость выросли на 20-50%, отставаяот динамики валютного курса.

Спадом сменился 3-процентный рост цен в августе. Упадокотмечается практически во всех секторах рынка, но прежде всегов его крупнейшем сегменте - жилищном. В первые дни кризисавозрос спрос на квартиры средней стоимости (до 100 тыс. долл.).Несколько дней недвижимость считалась столь же эффективнымспособом спасения сбережений, как золото, автомобили, антиквариати предметы роскоши. Однако, когда к финансовому кризису добавилсяполитический, а валютный рынок потерял ориентиры, ситуацияизменилась на противоположную. Денежные потоки переориентировалисьна рынок товаров первой необходимости и продовольствия. Этои стало одной из причин продолжающегося снижения цен на недвижимость.

Уже долгое время платежеспособный спрос на жилье в несколькораз отстает от предложения. Теперь этот разрыв становитсяпоистине катастрофическим - буквально за месяц в стране фактическиликвидирован средний класс, основной потребитель массовогожилья. Причем семьи с доходом выше среднего были не толькоосновными покупателями квартир, но и основными арендаторами.Теперь этим людям приходится либо ухудшать свои жилищные условия,либо требовать снижения ставок. Одновременно появился новыйслой арендодателей - те, кому теперь приходится сдавать своеосновное жилье, чтобы получить средства к существованию.

Риэлтеры констатируют "вал предложения". В последние неделина рынке аренды предложение выросло в 10-20 раз, а спрос упалв 3-5 раз. Как следствие, стоимость аренды жилья уже снизиласьна 30-40% в долларовом выражении. С ростом курса доллара процесс,скорее всего, продолжится, поскольку основная масса зарплатвыплачивается в рублях даже там, где она номинирована в валюте.Хозяева, тоже оказавшиеся в трудном материальном положении,всеми силами пытаются удержать ставки. В газетах по-прежнемупубликуются объявления "сдам" по докризисным ценам. Однакосегодня даже в Москве сдать типовую однокомнатную квартируболее чем за 200 долл. в месяц так же проблематично, как ещесовсем недавно было невозможно ее найти за эти деньги.

Можно с уверенностью констатировать смерть рынка арендыэлитного жилья. Квартиры стоимостью 1-3 тыс. долл. в месяцснимали в основном сотрудники представительств инофирм, нынепакующие чемоданы.

Очень большие потери несет один из самых динамичных сектороврынка недвижимости - рынок загородного жилья. В последниегод-полтора все отчетливее проявлялась тенденция к стремлениюсреднего класса перебираться из мегаполисов в предместья.Теперь стремительно дешевеют не только коттеджи, но и земельныеучастки, предназначенные для их строительства. Цена элитныхособняков площадью от 500 кв. м за время кризиса упала в полтора-двараза.

При этом не отмечено роста предложения дач и садовых участков,а также их удешевления - эта категория недвижимости теперьмногими рассматривается как плацдарм для самообеспечения продуктамипитания.

На первичном рынке жилья в первые дни кризиса складываласьситуация, весьма благоприятная для покупателей. Местные власти,шокированные темпами девальвации, пребывали в растерянностии не успевали повышать рублевые цены на муниципальные квартирыпропорционально росту курса доллара. В этот период можно былокупить у города квартиру, долларовая цена которой была вдвоениже, чем неделей раньше. В итоге муниципальные бюджеты понесликолоссальные потери.

Большие опасения вызывают проекты долевого строительства.Не исключено, что многие из них окажутся замороженными нанеопределенный срок, спровоцировав у пайщиков "синдром обманутоговкладчика". Шансы на успешное введение в строй, пожалуй, естьтолько у объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.Новые проекты, особенно рассчитанные на средний класс, никтоне планирует.

Реальные возможности выжить есть у девелоперских компаний,использовавших рублевые кредиты. Те же, кто опирался на валютныезаимствования, уже сейчас оказались на грани банкротства.К тому же объекты незавершенного строительства стали абсолютнонеликвидными.

Что касается нежилых объектов, то здесь ситуация в целомсовпадает с положением в жилищном секторе. Спровоцированныекризисом проблемы малого и среднего бизнеса негативно влияютна рынок инфраструктурных объектов. Резко упал спрос на складскиепомещения, а их аренда подешевела на 30-40%. Аналогичная ситуацияс офисами - многие отечественные и зарубежные фирмы сворачиваютработу, либо проводят масштабные сокращения штатов. Торговыеплощади подешевели на 30-50%.

Снижение цен и ставок во всех сегментах рынка недвижимостизамедляет отток клиентуры, отодвигая глобальный коллапс этогосектора экономики и позволяя надеяться, что он доживет долучших времен. Риэлтерам тоже приходится идти на жертвы, снижаяставки комиссионного вознаграждения и изменяя принципы егорасчета. Если раньше комиссия в основном зависела от стоимостисделки, то теперь - от объема работ и степени риска.

Но несмотря на усилия, предпринимаемые операторами рынканедвижимости, пока можно сказать только одно: "Больной скореемертв, чем жив". По поводу перспектив рынка даются разныепрогнозы. Их правильность подтвердит или опровергнет толькоразвитие общеэкономической ситуации. Но общие факторы влиянияможно назвать достаточно уверенно.

Чашу весов перетягивают негативные моменты, ведущие к снижениюоборотов рынка недвижимости и падению цен. Это прежде всеготяжелое материальное положение населения и бюджетные проблемы.Возможное увеличение расходов на содержание жилья (рост квартплаты,стоимости коммунальных услуг, налога на недвижимость) стимулируетлюдей ухудшать свои жилищные условия, перебираясь в болеедешевые квартиры.

Предприниматели, озабоченные политической неопределенностью,воздерживаются от вложений в недвижимость и держат активыв более ликвидных формах. Паникуют инвесторы, рассчитывавшиена традиционный осенний подъем на рынке недвижимости, которыйдолжен был сменить столь же традиционный летний спад. Неуверенностьв будущем тоже заставляет их продавать недвижимость. Все этобудет способствовать дальнейшему росту предложения и снижению цен.

В то же время налицо противоречие: после смерти фондовогорынка валюта и недвижимость стали едва ли не единственнымиспособами вложения денег. Банки, которым удастся пережитьколлапс, будут вынуждены переориентировать финансовые потокив сторону реального сектора экономики и материальных активов,в том числе недвижимого имущества. Пожалуй, только оно в обозримомбудущем сможет служить обеспечением обязательств по кредитам.Это дает шанс на развитие ипотеки. Московские власти уже объявилио намерении создать резервный жилой фонд, решив тем самымключевую проблему изъятия залога у недобросовестного заемщика.Ипотечное кредитование вызовет приток денег в банки, а такжеувеличит платежеспособный спрос на жилье.

Кроме того, потенциальных покупателей держит в тонусе законо декларировании крупных покупок. До его вступления в силуосталось совсем немного времени. Наконец, риэлтеры уповаютна то, что население, стремительно изымающее банковские вклады,побоится хранить дома крупные суммы наличности, особенно валюты.Впрочем, и рынок недвижимости становится более криминальнымв условиях, когда население начинает рисковать, лихорадочнопытаясь спасти сбережения.

В наилучшем положении окажется производственная недвижимость.Она всегда стоила относительно дешево. Сокращение импортаспособно привести к оживлению национальной промышленности,вырастет спрос на производственные площади, а вместе с ним- и цены.

Взвешивая все факторы и оценивая текущие события, большинствоэкспертов все же приходит к нерадостному выводу: победит негативнаятенденция, обороты рынка будут снижаться, а цены - падать.Впрочем, по итогам года российская недвижимость станет дорожена 3-5%. С учетом того, что инфляция доллара США оцениваетсяпримерно той же величиной, можно говорить, что вложения внедвижимость позволят хотя бы сохранить деньги.

Если же новый кабинет министров продолжит реформы, а ситуацияв стране начнет стабилизироваться, то можно рассчитывать нато, что малый и средний бизнес начнут восстанавливаться ужев октябре - ноябре. Реанимацию среднего класса в этом случаестоит ожидать к весне. Тогда вложения в российскую недвижимостьпозволят получить до 10% годовых в валюте.Динамика цен на московском рынке жилья (в долларах США за кв. метр).

авг. сент. окт. нояб. дек. янв. февр. март апр. май июнь июль авг.

1997 1997 1997 1997 1997 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998В среднем по рынкуобщ. пл. 913 943 922 935 947 957 962 972 999 979 974 989 982жил. пл. 1469 1522 1471 1523 1534 1556 1557 1556 1586 1558 1576 1603 1594Квартиры по количеству комнат1 ком. 870 917 930 916 956 957 942 959 986 968 958 962 9472 ком. 919 940 926 946 967 955 966 966 990 973 963 979 9753 ком. 922 941 917 934 931 948 951 966 995 975 973 990 990Квартиры в панельных домах5 эт. 735 768 769 793 803 820 819 834 849 850 819 849 8459 эт. 785 825 857 863 868 885 867 869 888 892 887 907 89610-16 эт. 863 889 878 871 896 904 914 924 950 923 915 947 95617-22 эт. 885 915 861 893 909 882 922 943 976 958 937 945 959Квартиры в кирпичных домах5 эт. 826 861 899 887 904 915 868 918 927 915 914 931 9246-13 эт.* 1094 1098 1117 1140 1140 1147 1125 1136 1168 1148 1162 1172 1150от 14 эт. 1158 1159 1194 1192 1198 1165 1168 1152 1198 1198 1200 1205 1158 - улучшенной планировки; * - "сталинские" дома.Диаграммы и таблица построены по материалам Русского агентстванедвижимости "Сава" и Управления внебюджетного планирования развития городаправительства Москвы.